ТАЛЛИНН, 26 октября 2016 г. – По оценке Госконтроля, начавшаяся в 2001 году государственная реформа недвижимости не достигла важных целей – застроенная государственная недвижимость по-прежнему управляется нецентрализованно, используется неэффективно и является для государства обременительной в денежном плане. Основной причиной этого является неспособность правительства в течение 15 лет договориться о единой государственной политике в сфере недвижимости, выбрав в рамках этой политики основанную на анализе наиболее целесообразную модель управления недвижимостью. Первоначальная надежда с помощью Государственного акционерного общества по управлению недвижимостью (RKAS) привести необходимые здания в порядок без разбалансировки бюджета и влияния на показатели долгового бремени, не осуществилась. Также во владение RKAS передано лишь 25% недвижимости, хотя почти все имущество должно было быть передано еще в 2003 году.

• Государственная реформа организации недвижимости развивалась, по сути, без координации, медленно и непредсказуемо, завися от отдельных решений министерств.
• По-прежнему неизвестно, сколько и какой недвижимости требуется государству для выполнения своих задач, и где брать деньги для приведения зданий в порядок.
• Хотя расходы государства по содержанию недвижимости вырастут, по прогнозу Министерства финансов, через пять лет почти вдвое, нет уверенности в том, достаточно ли будет этих денег для сохранения и улучшения состояния имеющихся зданий. Неясно также, где взять эти деньги.
• Объем необходимых работ, т.е. величина так называемого ремонтного долга уже в настоящее время составляет, по оценкам, 500 миллионов евро.
• Хотя государственные учреждения в целом после проведенной в 2008–2009 гг. инвентаризации недвижимости освободились от очень большого количества ненужного имущества, все же уделяется мало внимания повышению эффективности использования площадей.

В 2001 году Правительство Республики инициировало государственную реформу недвижимости, цель которой заключалась в том, чтобы оставить в пользовании государственных учреждений лишь необходимые для выполнения задач государства здания и привести их в порядок. Центральным управляющим государственной недвижимостью должно было стать учрежденное с этой целью и принадлежащее государству Государственное акционерное общество по управлению недвижимостью. Реформа предусматривала, что государственные учреждения передадут к 2003 году всю застроенную недвижимость в собственность RKAS и будут арендовать необходимые для выполнения своих задач площади у RKAS на рыночных условиях. Одним из основных ожиданий от реформы было положение, при котором можно было бы через RKAS привести государственную застроенную недвижимость в порядок таким образом, чтобы это не повлияло на долговое бремя государства и на баланс бюджета, поскольку RKAS при учреждении не было сделано частью правительственного сектора. От изменений же ожидали более эффективного использования помещений, более профессионального управления недвижимостью и, тем самым, экономии расходов, связанных с поддержанием недвижимости в порядке.

По состоянию на 2016 год реформа не доведена до конца и не достигла своих целей. В собственность RKAS передано лишь около 25% находящихся в пользовании государства площадей. На примере 11 объектов недвижимости, проанализированных Госконтролем, ожидаемой экономии все же не достигнуто. Расходы охваченных аудитом объектов по содержанию недвижимости в бюджете учреждения выросли после заключения договоров аренды с RKAS и до конца двухлетнего переходного периода (когда расходы, согласно решению правительства, не должны были увеличиваться) в среднем немного больше чем в 2,5 раза. Основной причиной роста расходов, связанных с рассмотренными объектами, было изменение модели финансирования недвижимости: помимо расходов, которые учреждения несли раньше, надо было платить RKAS отвечающую рыночным условиям арендную плату, в качестве дополнительных расходов следует рассмотреть и плату за административную услугу, а также регулярные платежи для покрытия расходов на текущий ремонт. Также рост расходов вытекает из общего удорожания услуг, связанных с обслуживанием недвижимости: техническое обслуживание, благоустройство и пр., а иногда и из того, что меняется содержание услуги. Поскольку RKAS является коммерческим обществом, естественная цель которого состоит в получении прибыли, министр государственного управления как представитель собственника утвердил в качестве минимальной ожидаемой доходности собственного капитала RKAS на 2016 год 6,6%, что, разумеется, отражается на цене, которую платят клиенты. В то же время, государственные учреждения не были мотивированы на экономию за счет расходов на недвижимость и не начали решительно действовать в целях повышения эффективности использования площадей, как это ожидалось от новой организационной модели.

Госконтроль провел аудит деятельности RKAS и выяснил, что деятельность RKAS является законной и бухгалтерский учет отвечает хорошим обычаям ведения бухгалтерского учета. Порядок проведения закупок в RKAS хорошо проработан и проверен, закупки, проведенные в период 2013–2014, соответствуют закону о госзакупках. Хотя на RKAS закон о госимуществе не распространяется, RKAS, по оценке Госконтроля, установил в части обращения с госимуществом в учреждении такие же требования, как предусматривает закон о госимуществе.

Несмотря на рост связанных с недвижимостью расходов, нет полной уверенности в том, что состояние государственных зданий улучшится. По оценке Министерства финансов, денег, которые RKAS получает сейчас на ремонт, для поддержания зданий в хорошем состоянии все же не хватит. Так называемый ремонтный долг государственной недвижимости, по данным Министерства финансов, составляет около 500 миллионов евро. За следующие пять лет расходы государства на недвижимость, согласно прогнозу Министерства финансов, почти удвоятся, но этих денег на приведение в порядок всех находящихся в пользовании государства зданий и на их дальнейшее поддержание в порядке не хватит. С включением RKAS в правительственный сектор разбилась надежда 2008 года о привлечении для быстрого приведения в порядок государственных зданий заемных денег, что было одним из основных ожиданий реформы недвижимости, а новых содержательных ожиданий в части того, как в долгосрочной перспективе справиться с инвестициями в недвижимость, правительство до сих пор не сформулировало.

По оценке Госконтроля, то, что цели реформы не достигнуты, объясняется, главным образом, тем обстоятельством, что правительство в течение 15 лет не пришло к единодушию в части общих и ясных действий по вопросу пользования государственной недвижимостью. Государственная реформа организации недвижимости развивалась, по сути, без координации, медленно и непредсказуемо, завися от отдельных решений министерств.

У государства нет и четкой картины в части расходов на недвижимость: если RKAS как компетентное управляющее недвижимостью лицо имеет очень хороший обзор переданной ему недвижимости, то в отношении непереданной недвижимости обобщать данные значительно сложнее, информации бывает недостаточно.

Госконтроль в своем аудите порекомендовал правительству республики выяснить и решить, сколько и какой недвижимости требуется государству для выполнения своих задач, и как финансировать приведение необходимых зданий в порядок. Также Госконтроль рекомендовал утвердить общие цели эффективного использования площадей и зданий в целом для всех сфер управления.

Государственный контролер Алар Карис сказал, комментируя результаты аудита: «То, что произошло с государственной реформой недвижимости, ясно показывает, как возникают проблемы при инициировании, внедрении и завершении перемен. Связанные с государственной недвижимостью проблемы были известны уже долгое время, но по-прежнему нет договоренности о том, как их решить. Неизвестно, сколько и какой недвижимости требуется государству для выполнения своих задач и как финансировать приведение зданий в порядок. В результате отсутствия единодушия на уровне правительства государственная реформа недвижимости во многом продвигалась без должной координации, понимание министерств и их практика в части использования государственной недвижимости различаются.

Но как и человек должен быть способен признавать свои ошибки и учиться на них, так и государство должно уметь распознавать имеющиеся в системе недостатки, исправлять их и избегать их повторения. Государственная реформа недвижимости преподносит нам ценные уроки в то время, когда правительство начало проводить много новых реформ и вновь стоит перед необходимостью перемен, которые требуют важных и взвешенных решений».

Информация по теме
Согласно самому последнему сводному отчету об управлении государственной недвижимостью, в собственности государственных учреждений находится 1,6 млн га земли и 2453 здания или части здания общей площадью более 1,5 млн м2. Кроме того, учреждения используют более 200 га земли и свыше 0,7 млн м2 площадей зданий на основании договоров, в т.ч. арендуя здания у принадлежащего государству Государственного акционерного общества по управлению недвижимостью. По состоянию на конец 2015 года государственные учреждения арендуют четверть площадей у RKAS.

RKAS – учрежденное в 2001 году принадлежащее Эстонской Республике предприятие с акционерным капиталом в 202 миллиона евро, которое занимается развитием недвижимости и управлением недвижимостью. 100% акций предприятия принадлежит Эстонской Республике. Акциями управляет Министерство финансов. По состоянию на 31.12.2015 активы RKAS составляли в общей сложности около 415 миллионов евро, прибыль за 2015 год составила 15,7 млн евро и аккумулированная нераспределенная прибыль 50 миллионов евро.

Тоомас Маттсон
Руководитель коммуникационной службы Госконтроля
+372 640 0777
+372 513 4900
[email protected]
[email protected]
www.riigikontroll.ee
www.facebook.com/riigikontroll

• Размещено 26.10.2016 9:54
• Дата последнего изменения: 26.10.2016 11:01
• Последний прoсмотр: 26.10.2016 11:01