TALLINN, 10. november 2014 – Riigikontrolli audit näitab, et kohalikud omavalitsused ei ole suutnud elanikele tagada, et kinnisvaraarendajad, kes on müünud elamukrunte, täidaksid oma lubaduse rajada arendusalale teed, haljastuse, tehnovõrgud või välisvalgustuse.

Kuigi avaliku taristu peab rajama kohalik omavalitsus, jätab seadus omavalitsusele võimaluse kokkuleppel arendajaga see kohustus tollele üle anda. Riigikontroll on seisukohal, et sellisest kokkuleppest hoolimata on kohaliku omavalitsuse ülesanne tagada, et kokkulepitu ka valmis saaks.
Valminud auditis analüüsis Riigikontroll kohalike omavalitsuste tegevust, kui omavalitsus oli arendajaga sõlminud kokkuleppe avaliku taristu rajamiseks, kuid arendaja ei olnud suutnud seda täita ehk kodu ostnud inimesed olid saanud tüssata, sest neil oli olnud ootus, et elamupiirkond on muu maailmaga ühendatud korraliku tee abil, et ostetud majas on vesi ja kanalisatsioon ning et ümbruskond saab olema just selline, nagu enne krundiostu oli lubatud.

 Olulisemad Riigikontrolli tähelepanekud on järgmised:

 * Kohalikud omavalitsused ei ole pärast kokkuleppe sõlmimist arendajaga tundnud selle täitmise vastu eriti huvi. Riigikontrolli arvates oleks piisava põhjalikkusega tehtud järelevalve võimaldanud esimeste raskuste ilmnedes lahendusi leida.
* Arendaja kohustuse täitmata jätmise korral nägid kokkulepped ette mitmeid tagatisi (nt leppetrahv). Praktikas ei olnud kohalikud omavalitsused tagatisi siiski rakendatud.
* Teadmine, et kui arendaja jätab avaliku taristu välja ehitamata, tuleb see vallal või linnal endal rajada, on omavalitsuste seas visa tekkima.
* Probleemidega tegelema on omavalitsused hakanud alles viimasel ajal. Vaid mõned omavalitsused planeerivad arendajate rajamata teede jaoks raha ning üksikud on jõudnud ehitamiseni. Viimasel juhul sõltub omavalitsuse otsus, milline tee välja ehitada, tihti sellest, kas kohalikud elanikud on ka ise valmis ehitusse rahaliselt panustama.
* Otsides mõjusaid lahendusi, et taristu rajamiseks arendajale üle antud kohustused täidetaks, võtsid omavalitsused kasutusele õiguslikult küsitavaid lahendusi. Samas kurtsid omavalitsused selgete käitumisjuhiste puudumise üle. Omavalitsustes on tekitanud ebakindlust ka see, et kohtulahendid ja omavalitsusi nõustanud notarite seisukohad on olnud kohati erinevad.
* Tulevikus võib probleemseid elamuarendusi lisanduda, sest omavalitsused ei ole hinnanud praeguseks ellu viimata, kuid juba eelmisel kümnendil kehtestatud detailplaneeringute aktuaalsust ja nende kehtetuks tunnistamise vajadust. Seetõttu võib juhul, kui arendaja otsustab neid siiski ellu hakata viima, eeldada auditis kirjeldatud probleemide ilmnemist.

Riigikontroll soovitas auditeeritud omavalitsustel vaadata üle seni ellu viimata detailplaneeringud ning kaaluda detailplaneeringute, mis ei ole enam aktuaalsed, kehtetuks tunnistamist. Riigikontroll leiab, et päris riskivabalt pole arendajate kohustuste täitmist võimalik kohalikul omavalitsusel tagada ühegi instrumendiga, mistõttu tuleb kokkuleppe sõlmimisel arendajaga kaaluda alati võimalust, et lõpuks peab omavalitsus kaasnevad kohustused ise täitma.

Olemasolevate probleemsete arenduste puhul peab omavalitsus otsima lahendusi, pidades silmas eelkõige oma elanike huve. Kõigepealt tuleb välja selgitada elanike vajadused, planeerida tööde järjekord ja raha selleks. Vaidluste tõttu kinnisvaraarendajaga ei peaks elanikud normaalset elukeskkonda aastakümneid ootama.

Taustaks

Riigikontroll valis üle Eesti välja 30 arendusala, kokku 12 omavalitsusest, kus kinnisvaraarendaja on asunud müüma elamukrunte, kuid jätnud osaliselt või täielikult täitmata oma lubadused arendusalale teede, haljastuse, tehnovõrkude või välisvalgustuse rajamisel. Keskmiselt oli ühele arendusalale planeeritud umbes 30 elamukrunti, neist kõige väiksemale arendusalale 6 ja suurematele 80–90 uut eluaset. Ehitustegevust lubava ehitusloa väljastamiseni oli auditi ajal jõutud veidi rohkem kui pooltel elamukruntidest, ülejäänud arendused polnud sellesse faasi veel jõudnud.
Käsitletud probleemsete arendusalade detailplaneeringud kehtestati aastatel 1997–2008, sealjuures jäi neist üle 80% kehtestamine majanduskasvuga kaasnenud ehitusbuumi kõrgaega, aastatesse 2002–2007. Audit näitas, et 2008. aastal ja hiljem kehtestatud detailplaneeringuid, kus kohustuste täitmist püüti tagada juba detailsemate lepingutega, ei ole arendajad valdavalt asunud praegu veel ellu viima. Auditis kirjeldatud probleemid on aktuaalsed eelkõige suuremate linnade lähedal asuvates omavalitsustes, mis majanduskasvu tingimustes muutusid nõutud elupaigaks ja kus oli piisavalt vaba maad, et sinna uusi eluasemeid planeerida. Näiteks kavandati Harjumaal kinnisvarabuumi kõrgperioodil kehtestatud detailplaneeringutega aastas keskmiselt ligi 400 uut arendusala, millest on suur hulk senini veel rajamata.

Marika Kutškova
konsultant

Riigikontrolli kommunikatsiooniteenistus
Tel: +372 640 0704
[email protected]

• Postitatud: 10.11.2014 08:00
• Viimane muudatus: 11.11.2014 15:16
• Viimane ülevaatus: 11.11.2014 15:16